[Morell]: OK. Uh. Comitê 23448. Toda a reunião reuniu-se para notificação da Câmara Municipal na quarta-feira, 29 de novembro de 2023, às 18h30. A reunião é convocada. Senhor
[Bears]: Desculpe, o vice-presidente Bears está presente. Estou no escritório ao lado. Ele está no escritório.
[Hurtubise]: Então eu o ouvi gritar: atual cuidado do conselho com o presidente amarelo. Conselheiro Collins presente Conselheiro Knight A noite do Conselho está ausente Conselheiro Scarpelli presente.
[Morell]: Conselheiro Tseng, Presidente, Presidente Morell presentes seis presentes um ausente. Haverá uma reunião do comitê do Conselho Municipal de Medford na quarta-feira, 29 de novembro de 2023, às 18h30 via zoom, apenas o objetivo desta reunião é discutir o decreto de zoneamento comunitário da MBTA. O comitê convidou Alicia Hunt, diretora do Escritório de Planejamento, Desenvolvimento e Sustentabilidade e planejador sênior, Daniel Evans, para participar desta reunião. Para obter informações e acomodações, entre em contato com o secretário municipal pelo telefone 781-393-2425. Atenciosamente, Nicole Morell, Presidente do Conselho. Assim, como afirma o aviso, esta foi concebida para ser uma espécie de sessão de informação para o zoneamento proposto relativo às comunidades MBTK. Aja de forma que isso seja apresentado ao conselho, não nesta noite, mas em nossa reunião regular anterior, que por procedimento e estatuto nos referimos ao conselho do CD. É algo que tem prazo de final de ano e como nos foi apresentado pelo diretor Hunt, tem muita coisa especificidades que vieram do legislador. Portanto, não há muitas comunidades com espaço de manobra, se Medford tiver alguma comunidade afetada por isso. Então sei que temos Emily Ness, uma consultora que está ajudando a cidade e que tem uma apresentação para nós. E eu só quero ter certeza de que, devido ao curto prazo, possamos ter Conselheiros que tenham dúvidas, preocupações e que sejam abordadas. Espero que pessoal pode se juntar a nós do público. Sei que encontro só pelo zoom e um pouco mais tarde, porque tem o evento de feriado que está acontecendo nas câmaras neste momento, mas ainda estamos no prazo para isso. Então é importante que nos encontremos. A menos que os Conselheiros tenham perguntas ou declarações antes de começarmos, poderíamos entregá-las a Emily para que nos faça uma breve apresentação. Não vendo nada, Emily, vou deixar você levá-lo embora.
[Ness]: Ótimo, muito obrigado. E obrigado, vereadores, pela sua presença esta noite. Espero que isso seja informativo para você e o prepare para uma discussão e audiência pública bem-sucedidas no próximo mês. Compartilharei minha tela rapidamente, mas, ao fazê-lo, quero que você saiba que já trabalhei em Medford antes. Fiz parte da equipe que elaborou seu recente plano abrangente. Portanto, é um prazer trabalhar com vocês novamente neste assunto, na Lei de Comunidades MBTA. Alicia, Danielle e eu temos andado de um lado para o outro, primeiro verificando o trabalho que foi feito no início deste ano no modelo de conformidade, e depois transformando isso em rascunho de zoneamento, como você disse, para enviar para a diretoria do CD e depois, obviamente, para vocês mesmos . Então, eu sei que você recebeu algumas informações sobre a Lei das Comunidades MBTA, então não vou entrar em muitos detalhes sobre a lei em si, o que é, por que é, mas você tem dúvidas sobre isso. Fico feliz em responder da melhor maneira possível. O que quero focar hoje são os três componentes que entram em conformidade. Então, essas são a capacidade de área terrestre, ou seja, capacidade unitária e zoneamento. Fale um pouco com vocês sobre o que são, o que estamos procurando e, a seguir, quais são os requisitos de Medford e o atual projeto de zoneamento que a diretoria do CD irá adotar. E então falaremos um pouco com você sobre as próximas etapas e como as pessoas podem receber perguntas e comentários ou Alicia e Danielle para a placa do CD ou para mim. Portanto, área terrestre é uma área geográfica do distrito proposto. Inclui a localização do distrito, o tamanho, se é ou não adjacente ao trânsito, o que é fundamental para você como uma comunidade de trânsito rápido, e se há ou não terrenos excluídos, que são terrenos que não podem ser contabilizados para capacidade unitária. . E falaremos sobre isso um pouco mais tarde. Capacidade é o número de unidades habitacionais que podem ser potencialmente zoneadas, o que é diferente da produção. Então chamamos isso de capacidade unitária, e é uma função da área do terreno e do zoneamento, de como os dois funcionam juntos. Então é a contagem de unidades, a medida de densidade do número de unidades por acre, e também o requisito de adjacência ao trânsito são todos componentes da capacidade unitária. E finalmente o zoneamento, que são realmente as regras sob as quais podemos construir e ter usos. Isso é função da área do terreno e da capacidade juntas. Então você pode ver que essas três coisas funcionam juntas. Isso é muito importante quando demonstramos conformidade porque significa que temos que demonstrar conformidade em todas essas três categorias. E assim, quando pensamos em zoneamento, estamos pensando em usos, tamanhos de lotes, outros padrões dimensionais, como requisitos de espaço aberto, recuos, estacionamento e quaisquer restrições de densidade. Portanto, os requisitos mínimos de área de terreno de Medford são de no mínimo 35 acres. Direi que ainda não trabalhei com uma comunidade que tenha chegado perto do mínimo porque em termos de ser tão baixo, porque o número mínimo de hectares está muito relacionado com a densidade das pessoas que desejam ver o desenvolvimento acontecer. E tantas comunidades estão pensando se tivermos mais hectares, isso nos permitirá um nível mais baixo de densidade em algumas áreas? Há muito que podemos falar em termos de estratégia. É necessário que você tenha 75% do seu distrito MBTA em uma área de estação, o que é consistente com o fato de você ter estações da Linha Laranja e da Linha Verde. E 50% do tamanho total do seu distrito deve estar dentro dessa área de trânsito. Então, ou desculpe, deve ser um único distrito contíguo, peço desculpas. Portanto, esta é uma estratégia que algumas comunidades estão a utilizar quando pensam em mais do que uma área distrital. No seu caso, como você verá, isso não é aplicável atualmente. Então, para efeito do zoneamento que será apresentado à diretoria do CD e a vocês mesmos para a audiência pública, Estamos olhando apenas para a estação Wellington T. Vou explicar os motivos. Mas você pode ver Revere Beach Parkway aqui e Felsway aqui. E então esta é a linha laranja com localização aproximada da Estação Wellington T. Estas parcelas em branco são as parcelas que estão incluídas neste projeto de zoneamento distrital. E eu vou passar por eles. Mas uma das principais razões para começar com este distrito específico é que Medford é uma comunidade de trânsito rápido. E como o presidente da Câmara Municipal mencionou anteriormente, você tem o prazo até 31 de dezembro de 2023 para submeter seu zoneamento para estar em conformidade. E não é muito tempo para olhar para algumas das outras áreas da cidade, muitas das quais já estão praticamente construídas. Muitas famílias solteiras, duas famílias, etc., residenciais em algumas dessas áreas. Esses são os tipos de áreas que se você quiser adicionar densidade e pode haver boas razões para fazer isso, mas pode exigir conversas comunitárias mais significativas. E como falaremos um pouco mais tarde, existem boas razões para atender às necessidades de habitação nessas partes da cidade. de uma maneira diferente. Então, parte da discussão aqui é que você tem um cronograma apertado. Outra boa razão para esta área, e você pode ver por esta mancha laranja, que fica a 800 metros do raio da estação de trem, é que todo o distrito que estamos olhando está a 800 metros desta estação de trem. E isso significa que você está em conformidade com mais do que 75% em termos de localização do distrito aqui. Então isso é um bom motivo para pensar sobre isso. Outra razão é que você tem muita altura nesta área, o que significa que quando você pensa em colocar uma, hum, talvez uma concentração maior de moradias em uma área, hum, você pode ver que tem, uh, ao contrário de outras partes da cidade, aqui já se tem muita altura. Portanto, esses números são as alturas dos edifícios nessas diferentes parcelas e variam de uma altura de construção de um. o que será importante à medida que subimos até a altura do edifício 11, que contei três vezes só para ter certeza de que acertei. Mas há uma altura significativa nesta área e isso significa que se você passar por um zoneamento que permita mais altura, o que permite, essa altura caberia confortavelmente neste distrito e obviamente permitiria mais unidades. A outra parte é interessante sobre isso, e acho que é uma estratégia interessante. Tenho trabalhado com muitas comunidades da MBTA e cada comunidade está pensando em como a Lei das Comunidades da MBTA pode melhor ajudá-las com suas próprias necessidades de moradia. E penso que uma parte interessante desta estratégia é que, embora haja muito desenvolvimento nesta área, é improvável que grande parte deste desenvolvimento mude. Só para voltar um pouco, você está vendo alturas multifamiliares de seis a oito andares já. Acho que há um hotel aqui com cerca de nove andares. É pouco provável que estes edifícios mais altos mudem. Eles formam um bom, nesta área específica, eles formam um bom amortecedor contra a vizinhança que provavelmente não mudará. Mas se você olhar para algumas das alturas mais baixas dos edifícios aqui ou a extensão do estacionamento aqui ou a possibilidade de mudança ali o que isso diz é que com o zoneamento correto essas parcelas podem mudar para outra coisa. É evidente que não o fizeram, até agora, porque não houve um bom incentivo. Esta estratégia de dizer, ei, precisamos pensar na Lei das Comunidades MBTA. Como isso poderia nos ajudar a criar melhor valor para os lotes nesta área, para incentivá-los a cumprir o zoneamento ou, desculpe, o ambiente construído existente, dando-lhes alguns incentivos adicionais é uma boa razão para considerar esta área específica. E, finalmente, esta área específica fornece um componente de uma estratégia habitacional global para a cidade. E eu queria voltar à ideia de que sim, você tem outras estações de transporte público, cada uma delas com um ambiente construído ao seu redor. Medford tem necessidades habitacionais em uma variedade de tipos de edifícios e unidades, em uma variedade de rendas, em uma variedade de como as pessoas desejam poder viver em diferentes produtos habitacionais. A Lei das Comunidades MBTA pode resolver parte disso. Pode fornecer um certo tipo de unidade habitacional, pode fornecer uma espécie de força de trabalho para níveis de acessibilidade de mercado, mas não é uma estratégia de tamanho único. Você estará pensando em fazer uma revisão geral e abrangente de seu zoneamento e há uma oportunidade para fazer mais algumas dessas estratégias baseadas em bairros que permitiriam que você pensasse em as diferentes áreas da cidade. Então, novamente, considerando o cronograma, a localização, a capacidade de permitir que algumas dessas parcelas mudem, esta parece ser uma boa estratégia. Então essa é a área geográfica. Vamos falar um pouco sobre a capacidade da unidade. Portanto, a capacidade mínima da unidade, que se baseia nas unidades habitacionais de 2020 do Censo dos EUA, é de 6.443 unidades. Novamente, 75% deles precisam estar localizados na área da estação. Então, se você pensar nas outras áreas da estação em Medford, sim, você sempre pode optar por espalhá-las por elas, mas apenas pensando em como é o ambiente construído existente por lá. E você tem um requisito de densidade mínima de 15 unidades residenciais por acre. Então é aqui que a capacidade da unidade, a geografia, o tamanho ou o tamanho do distrito e o zoneamento começam a desempenhar um papel Agora mencionei algo chamado terra excluída no início. E os terrenos excluídos, que são os terrenos que vocês veem aqui em verde, não podem ser modelados para capacidade unitária. Você pode ver que há alguns terrenos excluídos, incluindo a propriedade da zona T. Então isso significa que quando você faz isso, a densidade nas parcelas restantes tem que ser maior para chegar ao nível de densidade geral. Você pode ver o que são terras excluídas. Há também algo chamado terreno sensível, que é a hachura diagonal azul que você vê aqui. Esta é uma terra que o estado chama e diz: você pode modelá-la para capacidade unitária. Sua comunidade pode ou não ter regras ou regulamentos sobre construção. Assim, por exemplo, planícies aluviais, algumas das áreas secundárias de proteção de cabeças de poço. Então, estamos apenas ligando para que vocês possam pensar se querem ou não construir lá. Neste caso, você realmente tem muito pouco terreno sensível nesta área. Foi muito bem elaborado pela equipe de consultores anterior para realmente excluir as terras sensíveis. E então, obviamente, você tem algumas terras excluídas. Portanto, isso influencia sua exigência de densidade. Você verá isso em um minuto. Então você mais do que atende sua área mínima de terreno. Na verdade, você tem 136 acres e isso é importante porque há muitas terras excluídas lá. Você mais do que conhece a localização da sua estação. E estamos executando dois cenários diferentes agora o cenário um é o zoneamento que foi apresentado à placa do CD. Cenário dois, acho que um dos membros perguntou, poderíamos apenas mudar algumas proporções dimensionais apenas para ver o que aconteceria. Então, estou mostrando isso para mostrar que existem algumas maneiras diferentes de estar em conformidade. Mostrarei o que podemos e o que não podemos mudar para descobrir isso em um minuto, mas você está em conformidade tanto com o cenário um quanto com o cenário dois. Sua capacidade unitária mínima é 6.472, então você está o mais próximo possível matematicamente dessa capacidade unitária mínima. Novamente, 100% deles estão na área da estação. E o seu requisito de densidade mínima, porque você excluiu tantas terras, é na verdade bastante alto porque essa terra é retirada dos requisitos de densidade. Portanto, esse número de unidades está realmente espalhado pelas áreas menores áreas de terra menores que não estão verdes aqui. Agora, quero enfatizar que capacidade unitária, capacidade unitária zoneada não é a mesma coisa que meta de produção. Ou seja, a cidade não precisa produzir esses valores. Fica entendido pela legislação e pelo zoneamento que, como em qualquer zoneamento, cabe ao proprietário privado e ao mercado privado decidir se vai ou não aproveitar esse zoneamento. Existem certamente formas de criar incentivos para encorajar a produção habitacional nas áreas onde se pretende produzir habitação. E, de fato, existem alguns incentivos incorporados ao zoneamento. Então este é o componente final. Estes são os padrões dimensionais do rascunho atual que está na frente da placa do CD. Então você tem um lote mínimo de 10.000 pés quadrados, uma altura mínima de dois andares, porque essa era realmente uma área que deveria ter prédios mais altos para combinar com o que já está lá. altura máxima de cinco andares, mas existe, e esses cinco andares é o que é testado no modelo de conformidade. Então você está em conformidade em cinco histórias. A altura máxima com incentivos que permitem esse aumento de densidade com alguns incentivos de benefício público que estão embutidos no zoneamento que vai até nove andares. Então, e é uma história por incentivo. Você tem uma cobertura máxima do prédio, então a área do lote que o prédio pode ocupar é de 80%, e então seu estacionamento mínimo é de 0,8 vaga por unidade, que é o que está testado no modelo, ou 0,5 vaga por unidade acessível, e estacionamento máximo de 1,5 vaga por unidade. Então esse é o zoneamento em si. Eles podem ser ligeiramente alterados, mas entenda que se forem alterados, Temos que voltar e executar o modelo de conformidade porque isso o alimenta diretamente. Então fique atento que tem algumas coisas que entraram no zoneamento quando você muda, você pode mudar, mas tem outras coisas que quando você muda, pode falar diretamente com conformidade e que essas estão entre essas, o lote mínimo tamanho, a altura máxima, a cobertura máxima do edifício e o estacionamento mínimo em particular. E então, finalmente, estou feliz em falar com você ou responder a quaisquer perguntas que você tenha, mas saiba para quem estiver assistindo que a reunião do conselho do CD será na próxima semana, no dia 6. Sua audiência pública, claro, como vocês sabem, é no dia 12 e uma possível continuação até o dia 19. Se algum de vocês ou alguém que esteja ouvindo tiver dúvidas, entre em contato com Alicia e Danielle. Você pode ver seus endereços de e-mail lá. Se houver alguma coisa que eu possa responder, eles vão atirar para mim. E, claro, fico feliz em responder. E se tiver comentários, você pode enviá-los diretamente para Alicia e Danielle, ou melhor ainda, comparecer à reunião do conselho do CD. E, claro, isso se aplica a todos vocês, bem como a qualquer pessoa que possa estar ouvindo. E essa é a visão geral. Ficarei feliz em voltar e responder a quaisquer perguntas sobre a apresentação ou se você tiver outras perguntas sobre o Lei das Comunidades MBTA e as implicações, ficarei feliz em responder o máximo que puder.
[Hunt]: E senhora presidente, antes de abrirmos para os vereadores, eu só queria enfatizar uma coisa, que há uma audiência pública que foi anunciada sobre isso para o conselho em algumas semanas. E então seria melhor se não houvesse pontificação e deliberação esta noite, mas sim perguntas, esclarecimentos de questões E se alguém realmente quiser ver mudanças ou discutir suas opiniões comigo, com Danielle ou mesmo com Emily, ficaremos felizes em colocar isso off-line, fora de uma reunião pública. Ou você pode trazê-los para o painel do CD, especialmente se quiser ver modelos diferentes antes do início da reunião do conselho. Fico feliz em discutir isso. Eu só queria ter cuidado para que o que estamos fazendo esta noite não viole a lei pública. como reuniões abertas para que possamos conversar, responder perguntas, garantir que as pessoas entendam o que está diante delas e não fazer a deliberação que precisa acontecer na audiência pública do dia 12. Isso faz sentido? Sim.
[Morell]: Obrigado, Diretor Hunt. Esse é um lembrete útil. E obrigado, Emily, por essa apresentação. Então vou abrir caso os vereadores tenham alguma dúvida. Conselheiro Collins.
[Collins]: Obrigado, realmente aprecio o trabalho da equipe de planejamento que se dedicou a isso. Eu sei que tem havido muitas idas e vindas com o estado, então obrigado por permanecer nisso por muitos meses para garantir que possamos estar em conformidade e realmente apreciar a apresentação também. Emily, obrigado por estar aqui. Eu estava esperando, você poderia falar um pouco mais sobre a altura máxima com incentivos, como isso funciona, como esses gatilhos entram em ação? Isso não parece muito intuitivo para mim. Se você pudesse nos explicar isso, eu realmente apreciaria.
[Ness]: Com certeza, estou feliz. E obviamente, Danielle e Alicia participam quando necessário. Estou apenas puxando-o para cima na minha tela. Então eu tenho isso na minha frente. Nada pior do que tentar lembrar o zoneamento sem ele na sua frente. Então, há algumas coisas que, você sabe, ao divulgar essas ideias com Alicia e Danielle e o trabalho anterior que elas fizeram. Uma coisa importante a lembrar é que é multifamiliar por direito. Isso significa que você não pode exigir um uso comercial no térreo. E então o que esse zoneamento faz, e isso é comum em vários lugares, é criar um incentivo de um andar adicional acima dos cinco para um comercial no térreo. Você já tem isso nessa área. Faz sentido criar esse incentivo, E permite a possibilidade de um bairro de uso misto em termos de verticalidade. Em outras palavras, você tem o térreo comercial e multifamiliar acima e ao lado pode ser um edifício multifamiliar completo sem nenhum comércio no térreo. mas esse incentivo cria a oportunidade de obter aquele comercial térreo. Há alguns outros lá que trazem mais benefícios para a comunidade. Portanto, é permitida uma história adicional se um mínimo de 50% do piso térreo oferecer rendas inferiores à taxa de mercado, menos de 15% abaixo da taxa de mercado para um arrendamento mínimo de três anos para ajudar a preencher esses espaços comerciais. Uma das razões pelas quais o estado não permitiu o uso obrigatório do piso térreo é que, em algumas comunidades, tem sido muito difícil preencher esse espaço comercial. Então, em vez de conseguir aquela área ativa para caminhar, você está conseguindo um espaço vago no térreo e residencial acima, e nenhum de nós quer isso. Portanto, essa história adicional permite que um inquilino chegue com um preço reduzido. E são inquilinos qualificados. inquilinos não residenciais qualificados indo para lá. Portanto, para organizações sem fins lucrativos, empresas locais com menos de 10 funcionários, a ideia é que isso forneça um incentivo para preenchê-lo, mas também um incentivo para preenchê-lo com organizações locais ou sem fins lucrativos que gerem esse tráfego. E há algumas histórias adicionais sobre requisitos de acessibilidade. Mencionei anteriormente que, na verdade, a Lei das Comunidades MBTA não é uma solução para uma acessibilidade profunda. 80% AMI para 10% das unidades com 80% AMI. Para muitas comunidades, isso não é suficiente para o que procuram. Portanto, há uma estrutura, uma estrutura de incentivos aqui para permitir mais unidades ou uma acessibilidade mais profunda e/ou uma combinação dos dois. Há também certificação para um edifício com emissões líquidas zero. Tão consistente com o compromisso de Medford em eficiência energética e sustentabilidade, e um bônus para um empreendimento certificado como LEED Gold ou LEED Platinum ou equivalente. E então a ideia é permitir esse diferencial entre as cinco e as nove histórias, há um menu que um desenvolvedor pode escolher e que realmente fala dos benefícios da comunidade que têm sido importantes para Medford.
[Morell]: Obrigado. Isso responde às suas perguntas, Conselheiro Collins? Isso acontece. Muito obrigado. Alguma outra dúvida dos vereadores? Vice-presidente Ursos.
[Bears]: Obrigado, Senhora Presidente. Emily, só para eu esclarecer isso também, isso é uma sobreposição, então o zoneamento existente ainda existe na área. Ver o aceno de cabeça está correto. E então nós, Alicia, se eu estiver me lembrando mal disso, por favor me avise, mas aprovamos um PDD para a propriedade na Mystic Valley Parkway ou foi apenas uma mudança de zoneamento?
[Hunt]: Foi uma mudança de zoneamento para aquele lote ficar na zona Muzz.
[Bears]: Zona Muzz, certo, ok, entendi. E então, sim, eu estava apenas observando que algumas das propriedades que você observou como mais propensos a ver mudanças. Na verdade, já vimos possíveis propostas ou solicitações de mudanças de zoneamento sobre eles. E isso é uma sobreposição. Isso não mudaria ou afetaria isso. Apenas permite, sim. Tão legal. Ótimo. Obrigado.
[Morell]: De nada. Obrigado. Alguma outra dúvida dos vereadores? Eu tenho uma ou duas perguntas. Então estou falando das terras excluídas. Portanto, o terreno excluído é especificamente sobre a área da estação. Não é a cidade como um todo, porque eu sei que penso nas colinas, temos muitos terrenos excluídos, mas é só a área, o terreno dentro da área da estação, ou a área de zoneamento que foi escolhida.
[Ness]: Estou feliz que você tenha feito essa pergunta. As terras excluídas são uma camada que foi criada pelo Estado, tanto as terras excluídas como as terras sensíveis. E eles calcularam ou prepararam os arquivos de formato GIS para todas as 177 cidades e vilas para toda a área da cidade. Portanto, a ideia é que em qualquer local que uma vila ou cidade escolha para testar, você possa calcular os terrenos excluídos. Então, sim, as colinas seriam incluídas. qualquer um dos pacotes que atendam aos critérios que eu tinha, ficarei feliz em colocá-los novamente, se necessário. Eles seriam mostrados nos mapas. Na verdade, tenho um mapa de todas as terras excluídas de Medford. Onde isso entra em jogo é nos cálculos parcela por parcela da capacidade unitária. Essencialmente, as terras excluídas são removidas desses cálculos. a capacidade de construção está sendo calculada sobre o restante daquela parcela. Também contribui para o cálculo geral da densidade das unidades habitacionais por acre. Mas se você transferisse a área para outro lugar, eu teria que fazer um cálculo das terras excluídas que foram removidas com base naquela área geográfica, e não nesta.
[Hunt]: E uma coisa que quero esclarecer, porque é engraçado, é que a área excluída está tecnicamente apenas no MAF, mas ainda está na sobreposição de zoneamento, porque a própria estação MBTA é de particular interesse para Medford. E portanto não é calculado no nosso MAF, mas esta sobreposição de facto aplica-se lá, de modo que se de facto estivermos a fazer o projecto de direitos aéreos, esse zoneamento estaria em jogo naquele local. Então não é que está excluído do zoneamento, só está excluído da matemática. Isso faz sentido?
[Morell]: Então não é, sim, então não está necessariamente excluído, pois nada pode ser construído lá. Está excluído. OK. Existe algum lugar que possamos ver, porque excluído, isso é como um termo que foi definido dentro do ato. Não é como um termo usado anteriormente, correto?
[Ness]: Correto. Está nas diretrizes de conformidade. Existe uma definição de diretrizes de conformidade. E se você se aprofundar na seção sobre como executar o modelo de conformidade, ele será definido e explicado com mais detalhes. E Alicia está absolutamente certa. O modelo e o zoneamento diferem em alguns aspectos. Portanto, o modelo existe para calcular a capacidade unitária e a densidade. como Alicia disse, o zoneamento se aplica ao todo, então se a propriedade de um lote mudar em algum momento, ou por exemplo, sua transferência de direitos de desenvolvimento ou os direitos aéreos mudarem de tal forma que aquele lote possa ser desenvolvido, isso não afetará os cálculos de capacidade unitária para cumprimento, mas estará sujeito ao zoneamento.
[Morell]: Ok, obrigado. Danielle, você tem algo que gostaria de acrescentar? Você precisa ativar o som?
[Evans]: Ótimo. Obrigado.
[Morell]: Sim.
[Evans]: Danielle Evans, planejadora sênior. Sim. E quando estávamos e voltando à questão das terras excluídas, quando estávamos avaliando as outras áreas potenciais da estação, estávamos nos deparando com muitas terras excluídas ali também, especialmente ao redor da nova estação da Linha Verde, que é cercada por terras de propriedade da Tufts. Então isso é terra excluída. E são apenas todas essas outras áreas como esta. Era. todas essas métricas diferentes meio que nos empurram.
[Morell]: Obrigado. Sim, é muito útil saber disso porque acho que tem havido rumores de que Wellington é uma parte negligenciada da cidade. E, claro, aqui está uma grande mudança. Eles escolheram Wellington porque ninguém se importa com Wellington. Então acho que é uma informação útil. E então apenas uma pergunta rápida, talvez acabe sendo mais longa apenas para Alicia e Danielle e então irei para outros Conselheiros. Acho que uma coisa que foi dita enquanto isso foi apresentado para ajudar a amenizar o fato de que esta é uma grande mudança é que, claro, esta é uma mudança de zoneamento que não exige a construção de qualquer uma dessas unidades. Mas claro, a gente faz essa mudança de zoneamento aí fica aberto né, fica aberto para qualquer um apresentar um empreendimento e porque está nesse caminho. Há pouco espaço para. Não quero dizer recusa, mas quero dizer que as pessoas podem desenvolver essas coisas, coisas certas, é assim que são projetadas corretamente, então eu só quero. deixe isso claro porque acho que dizemos que isso é apenas zoneamento, não significa unidades, mas em um lugar como Medford e é assim que foi projetado porque estamos zoneando, é muito provável que haja desenvolvimento a seguir.
[Hunt]: Certo, e foi por isso que pedimos a Emily para compartilhar essa imagem e podemos compartilhá-la novamente e compartilhar slides, se isso for útil. Das parcelas que achamos que vão realmente mudar, como aquela que acabamos de rezonear, é extremamente provável que tenha um novo conjunto habitacional, quer façamos ou não o zoneamento em um futuro próximo. . E há alguns que provavelmente estão certos, faz sentido que não tenhamos conversado com os proprietários, mas há espaço que faria sentido lá, por que estamos mostrando quais são prováveis e quais são gentis é improvável que ninguém vá derrubar a estação de pouso para aproveitar isso que simplesmente não está acontecendo. Então, queríamos mostrar isso e ambos lamentamos que houvesse algo mais ali que eu só queria. abordar foi a probabilidade de isso acontecer. Peço desculpas se penso nisso. Eu voltarei a isso. Obrigado.
[Morell]: Eu agradeço. Vá até o Conselheiro Caraviello.
[Caraviello]: Obrigado, Senhora Presidente. E olhando a apresentação, então a quantidade máxima de licenças seria de 6.500 nessa área.
[Ness]: Um pouco abaixo, sim, está correto, dessa capacidade unitária.
[Caraviello]: Ok, e isso inclui até a parte em que temos os direitos de transmissão, ou está tudo incluído aí?
[Ness]: Aquela terra está toda incluída aí, sim.
[Caraviello]: Ok, obrigado.
[Ness]: Esse é o meu entendimento.
[Morell]: Obrigado, Conselheiro Tseng.
[Tseng]: Obrigado, acho que Alicia e Danielle leram minha mente sobre muitas das perguntas que eu iria fazer. Hum, a pergunta pendente que penso para as pessoas em casa, seria ótima para sua equipe ajudar a responder como esse plano se alinha com nosso plano abrangente. Eu penso. você sabe, isso é algo em que trabalhamos tanto. Eu sei que trabalhamos com os associados da Ines nisso. Então eu acho que definitivamente há uma resposta para isso. Mas acho que o pessoal de casa gostaria de ouvir mais sobre isso.
[Ness]: Eu não sabia, Alicia, se você queria intervir primeiro, se você me queria. Sim, Wellington foi uma das áreas que foi abordada em particular no plano abrangente. Acho também que, quando começamos a falar sobre essa estratégia de bônus, ela se alinha muito com muitos dos objetivos do plano. Mas acho que certamente poderíamos trazer essa ligação de forma mais clara para as pessoas. Então, obrigado por essa pergunta.
[Tseng]: A propósito, obrigado a todos pelo seu trabalho e obrigado por responder às perguntas. Eu sei, tenho certeza que em reuniões anteriores do conselho tivemos algumas perguntas mais específicas, mas sei que Alicia disse que você prefere que deixemos isso para a educação pública, então.
[Hunt]: Estamos felizes em responder às perguntas que vocês têm. Quero que as pessoas saibam o suficiente ou sintam que terão informações suficientes para que, quando receberem as recomendações do conselho do CD, possam votar nisso. E não achei que todo mundo quisesse, tive a impressão dos vereadores de que vocês não queriam perder uma hora e meia em uma reunião do conselho municipal se pudéssemos fazer um pouco dessa preparação. Isso também lhe dará uma boa chance de dormir sobre ele. Se você tiver a oportunidade de assistir à reunião do conselho do CD no seis. Acho que isso também poderia fornecer informações para ajudá-lo a obter uma compreensão mais robusta do que conta com o pensamento deles. E vou responder à pergunta do Conselheiro Scarpelli à revelia. Por isso, contactámos vários proprietários e promotores imobiliários que possuem terrenos nesta área ou que estão a pensar em desenvolver nesta área e enviámos-lhes este projecto e falámos-lhes sobre as audiências públicas do conselho do CD e as audiências públicas do conselho. e disse a eles que estamos convidando seus comentários públicos, eles podem enviar isso para mim. através de mim para os conselhos e conselho, e que compartilharíamos isso com todos. E se eles tiverem alguma dúvida sobre isso, ainda estou trabalhando para conseguir, basicamente enviamos para todos aqueles com quem tivemos alguma interação nos últimos anos, para que eu tivesse suas informações de contato. Na verdade, estou pedindo a um de nossos alunos de pós-graduação que olhe as propriedades que não temos contatos para saber se ele consegue descobrir suas informações para que possamos enviá-las a eles. Isto é público, sinta-se à vontade para enviá-lo a qualquer pessoa. Se você conhece desenvolvedores ou algo assim, por qualquer motivo, queremos que isso seja algo que eles possam usar. Queremos que eles construam algumas moradias. Por favor, receba o feedback deles, ajude-nos a obter o feedback deles.
[Scarpelli]: Agradeço isso. Muito obrigado por isso.
[Hunt]: Ah, você está aqui, desculpe. Eu não queria falar por você. Eu não sabia que você estava aqui.
[Scarpelli]: Estou ouvindo e agradeço por entender isso com clareza e ter certeza de que conversamos, ter certeza de que a informação está disponível. E acho que esse encontro é perfeito porque são as informações que vão nos ajudar a nos orientar para o nosso próximo encontro. Então, obrigado.
[Morell]: Obrigado a ambos. Alguma outra dúvida dos vereadores? Eu tenho mais uma pergunta. Diretor Hunt, sei que você já nos explicou isso antes, mas me ajude. Prometo que não estou sendo obtuso, mas sei que quando falamos em quantidade de unidades em uma área como Wellington, algumas dessas unidades já existem, ou o que é isso? Como se algumas dessas unidades já estivessem incluídas no cálculo. Você poderia explicar isso de novo?
[Hunt]: COB, Bethany Collins - ela-ela-dela, ela-ela-dela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela -ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-dela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela- dela, ela-dela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-ela, ela-h a quantidade de unidades que poderiam ser construídas dada essa proporção de estacionamento, o número de andares, os recuos necessários. Isso é o que poderia ser construído de fato, o que me lembrou do outro ponto que eu ia abordar, que é a revisão do plano do local. Não é o que realmente pensamos que será e poderia ser construído porque não acreditamos que ninguém irá derrubar, por exemplo, como eu disse, a estação de pouso. Certo, então 6.400 são se todas essas parcelas fossem limpas e gratuitas, esse é o número que poderia ser construído. OK.
[Evans]: Acrescentarei isso através do presidente. Não acho que tenhamos analisado isso, mas aposto que alguns desses lotes já têm mais unidades do que o zoneamento renderia. Portanto, isso não influencia o que está lá. o zoneamento poderia render porque acho que alguns desses empreendimentos foram construídos por variações de uso ou já existem há muito tempo. Não tenho certeza de como alguns deles chegaram ao zoneamento existente.
[Hunt]: E isso é o que eu pensei que deveríamos esclarecer: esse zoneamento permitiria que edifícios de um determinado tamanho fossem construídos de acordo com esses parâmetros. Mas quaisquer edifícios deste tamanho em Medford ainda precisariam passar pela revisão do plano do local. Portanto, ainda haveria uma revisão por parte do conselho de planejamento para analisar o layout do local, a aparência dos edifícios, a acessibilidade ao seu redor, o transporte, as plantações, os espaços verdes, tudo isso. ainda seria revisado e moldado pelo Conselho de Desenvolvimento Comunitário, mas o conselho não poderia dizer a eles, não, vocês não têm permissão para construir o prédio. Eles só poderiam dizer: eis como gostaríamos que você melhorasse este edifício. Então, só quero deixar claro que eles poderiam construí-lo corretamente, mas ainda teríamos alguma palavra a dizer sobre o assunto.
[Morell]: Obrigado. Sim, isso é muito útil. Acho que era isso que eu estava circulando sem palavras para perguntar, então agradeço. Vice-presidente Ursos.
[Bears]: talvez apenas dito de uma forma um pouco diferente, muitas dessas unidades já existem, certo? Assim, basicamente, desses 6.500, não sei qual é o número, e vocês podem ter calculado, aposto que provavelmente há alguns, 3.000, talvez até mais do que isso já naquela zona. Então, sim, acho que é apenas um esclarecimento útil.
[Morell]: Sim, e eu acho que isso é, você sabe, minha interpretação ou parte disso que recebi é tipo, isso é o que acontece quando você escreve um ato para comunidades tão diferentes. E já estamos. Pois é, já estamos bastante edificados em muitos espaços. Mais alguma pergunta dos vereadores? Ou algum membro do público que tenha dúvidas ou gostaria de falar? Tudo bem, não vejo ninguém, Alicia, Emily, Danielle, há algo final que você gostaria de dizer já que estamos aqui esta noite, sabendo que, é claro, nos encontraremos sobre isso mais algumas vezes?
[Evans]: Quero apenas acrescentar isto à pergunta do Conselheiro Tseng sobre como isto se alinha com o plano abrangente e A lei, a lei MBTA, na verdade, não, mas a forma como elaboramos o zoneamento para adequar Medford a esses incentivos, para que possamos cumprir nossas metas de acessibilidade, que a lei MBTA não aborda. E na verdade estamos fazendo um estudo de viabilidade econômica para que possamos até usar nosso zoneamento inclusivo existente, mas isso não será finalizado. Acabei de receber um e-mail do MAPC que está fazendo isso, informando que está atrasado e não receberemos isso até a terceira semana de dezembro. Mas esperamos que possamos usar nosso zoneamento inclusivo existente. Mas também os incentivos são para os nossos objectivos de sustentabilidade climática e desenvolvimento económico e para que estas sejam áreas vibrantes e transitáveis. além de criar moradias tão necessárias.
[Hunt]: Obrigado. E eu só quero acrescentar que quando todos vocês pensarem nisso, se surgirem outras questões, vocês quiserem que outras coisas sejam esclarecidas, eu realmente encorajo fortemente que vocês não esperem pela reunião do conselho municipal no dia 12. Preferimos ouvi-los e abordá-los individualmente com antecedência, para que quando você entrar lá, você realmente tem as informações necessárias para tomar decisões. Não queremos apressar o conselho. Por outro lado, o estado realmente tem, eles têm. Então, o que estamos tentando fazer é garantir que você tenha a oportunidade de obter respostas a essas perguntas com antecedência. E se você quiser que a gente diga, apresente certas coisas, você me faz uma pergunta, você quer que o público ouça, então você quer que eu repita a resposta na reunião do conselho municipal, tudo bem. Eu simplesmente odiaria que entrássemos, você tem um monte de perguntas e então temos que fazer uma pesquisa para obter as respostas. Quero evitar essa situação, se puder. Obrigado, agradeço. Vice-presidente Farris.
[Bears]: Obrigado, e sem querer insistir, mas Danielle, se você pudesse explicar um pouco mais por que temos que ir o zoneamento inclusivo existente foi reavaliado quanto à viabilidade. Essa é uma condição específica da Lei das Comunidades MVTA?
[Evans]: Sim. E eles, na verdade, quando vi pela primeira vez as diretrizes que foram publicadas, imediatamente enviei um e-mail para o nosso nossa delegação estadual dizendo, isso é loucura. Não acredito que não possamos ter um zoneamento inclusivo. Como no começo, você não pode fazer isso. Você não pode ter isso. E então foi tipo, ok, se você já tinha, então você pode, mas apenas, e então foi tipo, você realmente tinha que justificar isso. E finalmente eles disseram, ok, 80% IAM, 10%, Você pode fazer isso. Finalmente, eles concordaram, sim, todos podem fazer isso. Mas eles concordaram que esta é a palavra. Mas se quiser fazer mais, tem que ter uma análise de viabilidade económica. Portanto, apesar de nosso zoneamento inclusivo ser mais forte do que o permitido, não temos direitos adquiridos. Não podemos mantê-lo. Temos de provar que isto não está a prejudicar a produção habitacional. E no começo, meu eu ingênuo, Eu não entendo isso, mas depois percebo que aparentemente existem comunidades que criam, realmente.
[Morell]: Sim.
[Evans]: Sim. E então, basicamente, eles estão fazendo isso de má fé. Não é para criar moradias acessíveis, é para não construir nenhuma moradia. Então, certo. Porque é uma lei para todas as 177 comunidades, e somos todos muito diferentes e abordamos isso de ângulos diferentes. Mas por causa de alguns maus atores, tem que ser assim.
[Bears]: Sim. Quero dizer, e isso eu entendo. Já ouvi falar disso. Já ouvi falar de comunidades que utilizam áreas de inclusão como barreira à construção. Obviamente, há alguns benefícios políticos aí, talvez em diferentes áreas. Não sei, é só que estou interessado em ver, estou interessado, eu acho, à medida que avançamos no processo neste sentido mais amplo de olhar para o zoneamento e alinhar com o plano abrangente, obviamente a inclusão vai ser importante. E estou interessado em ver o que diz a análise de viabilidade económica, não tanto para este fim, mas para esse fim. Então, sim, mas obrigado por responder à pergunta.
[Morell]: Obrigado, vice-presidente Bears. Mais alguma dúvida ou tenho uma moção? Não vendo mais perguntas, tenho uma moção para receber e arquivar?
[Bears]: Moção para encerrar.
[Morell]: Ótimo, então tenho uma moção do vice-presidente Bears para encerrar, apoiada por... Apoiado. Conselheiro Collins. Sr. Escriturário, por favor faça a chamada.
[Ness]: Vice-presidente Ursos.
[Hurtubise]: Sim. Conselheiro Caraviello. Sim. Conselheiro Collins. Sim. O vereador Nunez está ausente. Conselheiro Scarpelli. Sim. Conselheiro Tseng. Sim. Presidente Morell.
[Morell]: Sim. Seis na afirmativa, zero na negativa, um ausente. O movimento passa. A reunião está encerrada. Muito obrigado, Emily, Daniel e Alicia. Realmente muito apreciado. E obrigado, vereadores, pelas excelentes perguntas.